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购买二手房,躲避“陷阱”14招

来源:公促会作者:点击数:5213

原创: 杜钦华 ?

? ? 二手房交易是一个复杂的过程,无论买方还是卖方,都很难轻易的相信对方的诚信。买方的风险最多,因为根据一般的交易习惯,往往都是买方先履行交纳定金、收付款的义务,然后才能办理过户手续。购买二手房时,需对二手房进行实地查看,注意房屋面积大小、房龄、房产证记载事项,还要注意诸如户口、产权、土地使用权情况、抵押、出租、税费等等一系列复杂的问题。那么,怎样躲避二手房交易中的“陷阱”呢?这里归纳了14招,以供参考。


? ??1.合同签订主体资格瑕疵


? ? 如果卖方签订合同的主体为非产权人或非全部产权人,则产权人或其他共有权人可以以签订人未取得其委托为由,主张合同无效。买房可以主张缔约过失责任,即合同未成立造成的直接损失,但举证责任在购房人一方。

? ??支招:与真正的全产权人签合同

? ? (1)查看产权证。

? ? (2)尚未办理产权证时查看其他法律文件如预售合同、房屋买卖合同,以确定产权人的主体资格是否适格。

? ? (3)确需与非产权人签合同时,要求其出具产权人书面委托书。

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??? 2.付款方式约定不足或瑕疵


? ? 实务中房屋买卖双方关注度更多的集中在房价高低上,对于如何付款常被忽略而未约定或约定过粗,履行合同过程中,由于房款项约定不足或欠缺而发生纠纷。付款方式分为双方自行交易或委托第三方(中介介入)交易。委托中介机构代收、代付风险低于自行交易。房款支付通常分三期支付;定金、首付款、尾款。如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易,对最终不能申请到预期的贷款额度或完全不能获得贷款资格的解决方法,要预先约定。否则因此而导致受损失方,因未约定,权利很难维护。

? ??支招:每一笔款项的付款时间、支付条件、违约责任均明确约定于买卖合同中。


? ??3.关注产权性质 避免过户不能


? ? 买房者在购买房屋时常常也易忽略购房买后能否顺利过户,并非所有房屋都能过户,买家要避免购买过户不能的房屋。

? ??支招:在签订买卖合同前,到房产交易中心进行产权状况调查,以确定该房屋是否存在产权限制或禁止转让的情形。

? ??提示:不得转让房产如下:

? ? (1)违法用地上建造的房屋及违章建筑房屋。

? ? (2)临时建筑房屋。

? ? (3)租赁土地上建造的房屋及租赁的房屋。

? ? (4)未取得房产证的房屋。

? ? (5)产权存在争议的房屋。

? ? (6)法院裁定,限制产权转让的房屋。

? ? (7)未经抵押权人同意的抵押房屋。

? ? (8)未经共有产权人全体同意的共有产权房屋(常见军产、央产房、单位集资房即单位拥有部分产权的房屋)。

? ? (9)已冻结的拆迁房。

? ? (10)仅有使用权的房屋。

? ? (11)以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的。

? ? (12)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。

? ? (13)上市出售后形成新的住房困难的。

? ? (14)擅自改变房屋使用性质的.

? ? (15)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。


? ??4.中介公司不规范


? ? 常见的不规范的中介服务,如二手房贷款时,为买受人提供零首付,但实际买受人所支付的全部购房款均为从银行骗贷得来。买受人以为自己占了便宜,一旦被银行发现,所有的责任有可能都要买家承担。

? ??支招:买卖时,重要环节必须双方面对面交易,且支付的房款不要留置在中介,如确需留置过渡中介时,可借助银行、公证处等代为管理。


? ??5.交房条件约定瑕疵或缺如


? ? 买卖双方经历艰难谈判后,往往对交房问题,如交房时间、交房条件,相关费用有谁承担等要么忽略,要么仅口头约定。实务中一旦一方的履行与另一方的心理预期不符时,双方会因此产生不快,甚至纠纷。如逾期交房,买家因无约定而陷入被动。

? ??支招:在买卖合同中明确约定交房各项条件如最迟交房具体时间,房屋转修或配置状况的标准、及原使用费用由谁结清如水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用。避免纠纷发生时无解决依据。


? ??6.住宅、非住宅税费不同


? ? 购房者要清楚所购房屋属于住宅还是非住宅,因为非住宅性质的房屋交易需缴税费的种类、数额与住宅不同,税费高于普通住宅的税费。一些买家因忽略了房屋性质带来税费支出不同,而影响买房价款的判断,造成预期收益减少或支出增大,影响自己预期的财物计划与安排。

? ??支招:询问房产交易中心或请教专业人士,确定房屋性质,系住宅还是非住宅房,交易时需缴税费的数额,做到心中有数。

? ??提示:住宅——纯居住性用房;非住宅——非居住用房。包括商业用房、厂房、仓库等。


? ??7.土地情况是否清晰


? ? 买家需注意所购房屋的土地使用性质,划拨还是出让取得,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让土地的房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。

? ? 买家还需关注土地的使用年限,依据剩余使用年限对房价作出合理判断。如果房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,买家还认同,同地段土地使用权为70年商品房的价格,确实并不划算,当然最终决定权由买家意愿决定。

? ??支招:查看土地使用权证或房管局核查土地情况,对房屋的土地取得方式、土地使用年限、剩余年限做到心中有数,合理出价。


? ??8.是否在租


?  有些二手房在转让时,房屋还在租赁状态中。“买卖不破租赁”原则是我国房屋买卖中奉行的规则,即房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。因此当买到在租房屋时,只要承租人不同意搬离该房屋,新房主无权强迫其搬离。因此,买再租房屋可能面临房屋买到手,但自己却不能如期入住的尴尬。当然新房主可以取得租金收入。如果认可收取房租也不失为一种投资方法。

? ??支招:现场实地查看房屋,确认是否为再租状态,再依据自身情况决定是否购买。


? ??9.市政规划对未来的影响


? ? 部分二手房房主消息灵通,在知晓未来市政规划对现有房屋的影响后,如拆迁,附近要建高楼大厦等关乎房屋价格的重大市政变化,作出出售决定。买家如对此全部知情可能会误判房屋价格或作出错误的买房决定。

? ??支招:应全面了解预购房屋市政规划等相关情况。


? ??10.防三假


? ? 最可怕的买房就是遭遇诈骗性质的卖家。最终钱房两空。常见的诈骗卖房主要为“两假”。

? ? (1)“一假”——房产证假

一些购房者对“二手房”卖家房产证没有一丝怀疑,结果掉进“假房证”的陷阱,造成“钱房两空”,而且假房产证做得非常逼真,只有专业人士才能分辨真假。

? ??支招:查验房产证+房产交易中心查档。

? ? (2)“二假”——房主假

? ? 房产证上的名字与卖房人非同一个人时,会出现两种可能。

? ? a.如果是假冒房主与买家达成买卖交易,买家将陷入房、钱两空的境地。

? ? b.如果是非完全产权人擅自出售房屋,购房者交付定金并与卖房人签订了合同,如果买卖生变,追讨定金也是费时费力的事情。(详见签订合同主体资格瑕疵)

? ??支招:审查“二手房”转让人是否是该房屋的真实、完全产权人。如不是,应查验相关委托手续(一般应为公证委托书)。如果是中介机构代理销售的,还要查看该中介机构是否在房产管理部门办理了备案和年检手续,是否正规。上诉条件有缺陷时,不要签订房屋买卖合同,也不要支付定金。


? ??11.合同约定瑕疵


? ? 二手房的买卖合同虽然无需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些重要问题,应约定清楚、详尽。如;合同主体、房屋价款、交易方式、交房条件、违约责任、纠纷解决方式等问题,均应全面考虑。

? ??支招:聘请律师草拟或审核二手房买卖合同书。


? ??12.定金坑

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? ? 在购买二手房的过程中,中介公司常要求购房者支付定金,性质为订约定金。依据相关法律规定:当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金。接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。此为“定金罚则”。如果交付定金后,买房者不签订购房合同,则丧失定金返还请求权。即所付定金归卖方所有。

? ??支招:须了解各方面情况,确定购房后,支付定金要谨慎。


? ??13.专业水平不足

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? ? 影响二手房交易价格因素很多,如房龄、位置、环境、交通、学区房、土地剩余使用年限等,这些都使得二手房的交易价格确定不是简单拍脑袋即成的问题,需要购房者有足够的专业评判水平。如果买家既不具备专业判断能力又为节省聘请专业人士顾问费用,而选择亲历亲为,仅凭一己之力,想获得性价比优越的房屋是比较困难的。

? ??支招:委托专业评估机构对选定房屋估价。并以此作为出价的参考和谈价的依据。

? ??提示:购房者应选择资信等级高、信誉好的评估机构,并查看评估机构的经营资格证书和等级资格证书。


??? 14.交易程序瑕疵

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? ? 二手房交易的最后程序是过户登记,二手房买卖合同以产权过户登记为生效要件。即未完成过户登记的房屋买卖物权移转不成功。根据有关法律、法规规定,买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理相关过户手续。任何单位和个人都不得私自买卖城市私有房屋。

? ??支招:依照房屋交易相关规定,正规办理过户登记手续,合法保障自己的权益。

? ??提示:未经房屋交易中心办理过户登记手续,私自买卖房屋的,不受法律保护。